Pytanie od Pani Małgorzaty

Jestem właścicielką działki budowlanej prostokątnej: 17mx40 m. Na działce ustanowiono służebność o szerokości 5m (wymiary działki po odjęciu służebności wynoszą 12mx40m). Czy w związku z tym do tej działki można zastosować przepisy dla działek o szerokości do 16 m i skorzystać m.in z prawa do zbliżenia budynku do granicy działki?

Pani Małgorzto!  Nie sprecyzowała Pani, jaki rodzaj służebności został ustanowiony oraz czy służebność wpisana jest w dziale III księgi wieczystej nieruchomości będącej Pani własnością? 

Niemniej jednak, przyjmijmy, że chodzi o najczęściej występującą służebność gruntową; tj. jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Zatem jeżeli jesteśmy właścicielami nieruchomości obciążonej służebnością przejazdu i przechodu musimy liczyć się z tym, że będziemy musieli umożliwiać właścicielowi nieruchomości uprawnionej przejazd i przejście przez naszą nieruchomość. W praktyce oznacza to istnienie drogi, która biegnie przez naszą działkę do nieruchomości sąsiednich, co w praktyce  powoduje zmniejszenie naszej działki w stosunku do jej oficjalnej wielkości – z 17m do 12m szerokości.

Wymagane odległości budynków od granicy działki ustawodawca określił w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).

W zmienionym § 12 ust. 2 i 3 przewidziano kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy (taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i umożliwić jej remont i konserwację). Takie usytuowanie budynku jest dopuszczalne, gdy:

• wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;

• działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.

Przesłanki te muszą być spełnione łącznie.

Oczywiście w takich sytuacjach ściana budynku od strony granicy nie może mieć otworów okiennych i drzwiowych. Dodatkowo niekiedy muszą być spełnione także inne warunki dotyczące na przykład nasłonecznienia lub ochrony przeciwpożarowej. Proszę zatem sprawdzić czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie nakazuje konkretnych odległości  w usytuowaniu domu na działce, należy bowiem pamiętać, że każda gmina może narzucić własne ustalenia dotyczące zabudowy.

Z poważaniem

adw. Magdalena Nocuń-Lipa

www.advocate.com.pl

Podstawa prawna:

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).